Prof. Ramón Alfredo Aguilar[1]
El 14 de julio de 2026 la Asamblea Nacional de 2025, aprobó en primera discusión el proyecto de reforma de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (ley de arrendamientos), con el objetivo primario de introducir al mercado de alquiler de viviendas unas 200.000 unidades habitacionales que supuestamente están desocupadas y que no se alquilan porque la legislación y el sistema existentes no dan garantías suficientes a los propietarios. Todo, como mecanismo para atender una de las necesidades urgentes derivadas de los terremotos sufridos el 24 de junio de 2026, con principal afectación de La Guaira y Caracas.
Según lo poco que se puede conocer -debido a que no existe una publicación oficial del proyecto preaprobado– la iniciativa parece buena, en especial porque desvela graves características del régimen legal arrendaticio y se encamina a desmontar el absurdo y contraproducente sistema judicial y administrativo que, bajo la falaz motivación de “proteger a los arrendatarios”, impide los desalojos por falta de pago o deterioro de los inmuebles, congela los cánones en valores irrisorios, impide las operaciones en dólares a pesar de ser la principal moneda que rige la economía venezolana, y quizá, lo peor, impide el acceso a la justicia y a la ejecución de las sentencias, a través de procedimientos administrativos inoperantes y un órgano burocrático y centralizado: la SUNAVI (Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda).
Lamentablemente, la iniciativa está destinada al fracaso y en nada resolverá el complejo tema del alquiler o adquisición de viviendas, que por cierto ya era grave antes de los trágicos terremotos. Como en otras áreas, la tragedia sísmica sólo ha servido para demostrar la dramática situación de crisis humanitaria que atraviesa Venezuela por lo menos desde 2017, y la incapacidad de los funcionarios e instituciones públicas para satisfacer y cumplir sus mandatos, como ocurrió a los ojos del mundo con la incapacidad para socorrer a las víctimas.
Reforma legal: maquillaje cosmético sin soluciones reales
Desde épocas del presidente Chávez y durante los 27 años del “Socialismo del Siglo XXI”, se han dictado cientos de leyes, la mayoría a través de “Decretos leyes” y leyes habilitantes, históricamente criticadas por su carácter inconstitucional[2], y otras, incluso bajo la rimbombante denominación de “leyes constitucionales”, también repugnadas paradójicamente por considerarse que violan la Constitución (hechas a espaldas de la Asamblea Nacional y por un órgano que usurpaba funciones). Es patente que esas centenas de leyes y decretos en nada han contribuido al bienestar de la ciudadanía, a la generación de empleos y salarios dignos, ni al mejoramiento de la economía que, en signos tangibles y percibidos en cada calle y hogar, ha estado signada por una devaluación de no se sabe cuántos dígitos y a una hiperinflación igualmente incalculable. Tampoco han abonado a la efectiva construcción de soluciones habitacionales.
Las leyes “protectoras” de los inquilinos acorralan y asustan a los propietarios y con ello, impiden el libre mercado y proscriben de manera sustancial el alquiler de viviendas. Sin duda, se deben derogar o reformar. Pero eso, es en absoluto suficiente, se requieren cambios institucionales y estructurales; además de la ley se deben reformar o eliminar órganos como la SUNAVI, y se debe conformar los tribunales con jueces y funcionarios competentes, no politizados ni subordinados, y que, como manda la Constitución[3], hayan ingresado por concursos públicos de oposición. En pocas palabras, hay que institucionalizar todo el sistema. Se dice que el proyecto propone acudir al arbitraje, lo que parece un mecanismo viable, ágil y garantista, sin embargo, recordemos que las medidas cautelares y la ejecución de los laudos (sentencias arbitrales) se confía a los jueces ordinarios[4], con lo cual, volvemos a la necesidad de que el sistema de justicia esté en buenas manos y obre imparcial e independiente.
Por otra parte, nada garantiza que exista el señalado número de viviendas ociosas o desocupadas. ¿En dónde está ese censo? ¿quién lo hizo?; y aún el supuesto de existir, puede que sus propietarios estén en el exilio y deseen regresar en cualquier momento para sumarse al plan de reconstrucción del país, en definitiva, no se trata de viviendas disponibles. Lo más relevante, hablando de leyes y principios jurídicos, el derecho de propiedad debe respetarse y nadie puede ser forzado a disponer o usar su propiedad de una manera determinada, salvo por las excepciones legales que superen la prueba de constitucionalidad[5], es decir, que no impliquen la abrogación del derecho de propiedad[6].
Seamos claros, lo que se requieren son nuevas viviendas, financiamiento para las construcciones y adecuado control urbanístico y ambiental. Al respecto, existen otras leyes y sistemas vigentes especialmente destinados a la financiación pública y privada (contributiva) para la construcción y adquisición de viviendas, específicamente la que regula, o regulaba, el hoy inexistente régimen de “política habitacional”[7] y el Fondo de Ahorro obligatorio para vivienda (FAOV). Sin embargo, se trata de otra ley que no se cumple, entre otras causas porque el gobierno de Maduro, en una “política” ahora seguida por el interinato de la Sra. Rodríguez, instituyó un sistema perverso de “bonificación del salario”, que priva a los trabajadores de sus beneficios laborales directos (prestaciones sociales, utilidades, vacaciones, etc.), y también impide que patronos, trabajadores y Estado aporten al fondo (FAOV) que permitiría financiar la construcción de viviendas para su adquisición por parte de la clase trabajadora.
Por demás, la referida ley de vivienda y hábitat (antes denominada de política habitacional), no hace más que reglar el principio y garantía del derecho instituido en la norma del artículo 82 constitucional, que de forma casi poética y en estos momentos utópica, promueve que: «Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénicas, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos».
Si de leyes se trata, bastaría con cumplir estos mandatos. No es suficiente pues, dictar o reformar leyes, se trata de que deben cumplirse, especialmente por quiénes “gobiernan” y están llamados a satisfacer y garantizar el referido derecho. La realidad se impone, las leyes no construyen viviendas.
[1] Abogado acreditado en Venezuela y Colombia. Especialista en Derecho Procesal (UCV) y en Derecho del Trabajo (Universidad Católica Andrés Bello), Magister en Arbitraje Internacional (Universidad Internacional de la Rioja -UNIR), Doctorando en Derecho (UCV). Profesor de pregrado y postgrado en la Universidad Central de Venezuela (UCV). Árbitro del Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA), Caracas-Venezuela. Miembro de la firma AMS Abogados, Madrid-Reino de España.
[2] En relación con los Decretos leyes dictados con fundamento en la Ley Habilitante del 13 de noviembre de 2000, se verificó un amplio rechazo nacional, produciendo incluso la Academia de Ciencias Políticas y Sociales, un texto colectivo con importantes trabajos que denunciabas abiertamente la inconstitucional de los referidos instrumentos (Serie Eventos, Caracas 2002). Igualmente, en Revista de Derecho Público. Estudios sobre los decretos leyes. No. 115. (BREWER-CARÍAS, Allan. Editor. Editorial jurídica venezolana. Caracas 2008.) Al parecer, ya ni vale la pena escribir al respecto.
[3] Artículo 255 CRBV. El ingreso a la carrera judicial y el ascenso de los jueces o juezas se hará por concursos de oposición públicos que aseguren la idoneidad y excelencia de los o las participantes y serán seleccionados o seleccionadas por los jurados de los circuitos judiciales, en la forma y condiciones que establezca la ley. El nombramiento y juramento de los jueces o juezas corresponde al Tribunal Supremo de Justicia. La ley garantizará la participación ciudadana en el procedimiento de selección y designación de los jueces o juezas. Los jueces o juezas sólo podrán ser removidos o suspendidos de sus cargos mediante los procedimientos expresamente previstos en la ley. La ley propenderá a la profesionalización de los jueces o juezas y las universidades colaborarán en este propósito, organizando en los estudios universitarios de Derecho la especialización judicial correspondiente. Los jueces o juezas son personalmente responsables, en los términos que determine la ley, por error, retardo u omisiones injustificados, por la inobservancia sustancial de las normas procesales, por denegación, parcialidad, y por los delitos de cohecho y prevaricación en que incurran en el desempeño de sus funciones.
[4] Ley de Arbitraje Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nro. 36.430 de fecha 7 de abril de 1998. «Artículo 28. El tribunal arbitral o cualquiera de las partes con aprobación del tribunal arbitral podrá pedir asistencia al Tribunal de Primera Instancia competente para la evacuación de las pruebas necesarias y para la ejecución de las medidas cautelares que se soliciten. El Tribunal atenderá dicha solicitud dentro del ámbito de su competencia y de conformidad con las normas que les sean aplicables.»
«Artículo 48. El laudo arbitral, cualquiera que sea el país en el que haya sido dictado, será reconocido por los tribunales ordinarios como vinculante e inapelable, y tras la presentación de una petición por escrito al Tribunal de Primera Instancia competente será ejecutado forzosamente por éste sin requerir exequátur, según las normas que establece el Código de Procedimiento Civil para la ejecución forzosa de las sentencias. La parte que invoque un laudo o pida su ejecución deberá acompañar a su solicitud una copia del laudo certificada por el tribunal arbitral, con traducción al idioma castellano si fuere necesario.»
[5] Artículo 115 CRBV. Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes.
[6] Corresponde al legislador el desarrollo y regulación de los derechos fundamentales previstos en la Constitución o reconocidos por ésta, lo que en ocasiones implica la posibilidad lícita de delimitación o restricción parcial de dichos derechos en atención a establecer su verdadero contenido y alcance, así como su ponderación y convivencia con otros derechos e intereses también constitucionalmente protegidos. Para el tema: CASAL HERNÁNDEZ, Jesús María. Los Derechos Fundamentales y sus Restricciones. Legis. Caracas, 2010. FERRAJOLI, Luigi. Derechos y garantías. La ley del más débil. Editorial Trotta. Madrid, 2010. ÁLVAREZ, Julio César. Restricciones de los Derechos Fundamentales. Vadell Hermanos Editores. Caracas, 2010. ALEXY, Robert. Teoría de los derechos fundamentales. 2ª. Edición. Centro de Estudios Políticos y Constitucionales. Madrid, 2008. BERNAL PULIDO, Carlos. El Derecho de los Derechos. Escritos sobre la Aplicación de los Derechos Fundamentales. Universidad Externado de Colombia. Bogotá, 2005. Argumentación Jurídica. El Juicio de Ponderación y el Principio de Proporcionalidad. Autores varios. CARBONELL, Miguel (Coordinador). Universidad Nacional Autónoma de México. México, 2012.
[7] Ley de Reforma Parcial del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Publicada en Gaceta Oficial Nro. 6.805 Extraordinario, de fecha 1 de mayo de 2024.