El pasado 31 de julio de 2026, la Asamblea Nacional sancionó la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda[1]. El texto, de 27 artículos y cuatro capítulos, llega apenas semanas después del doble terremoto del 24 de junio, que golpeó con particular dureza a La Guaira —donde las 196 torres del complejo habitacional «Hugo Chávez» colapsaron— y que ya deja más de 5.000 muertos y cerca de 18.000 personas sin vivienda. Que una reforma pensada para desmontar quince años de severos controles estatales sobre los alquileres coincida con ese calendario no es para nada casualidad: el país necesita, con urgencia, poner techos sobre las cabezas de sus ciudadanos. Bastaba mirar el estado de la oferta formal de vivienda en el pasado para saber que el mercado necesitaba una reforma. En la actualidad a pesar de la urgencia es imprescindible analizar qué clase de mercado se está construyendo con esta ley, y sobre todo para quién.
Una liberalización sin adversarios declarados
Pocas reformas legislativas venezolanas recientes gozan de un consenso tan amplio sobre el diagnóstico que las origina. La Ley de Arrendamientos de 2011, aprobada por iniciativa de Hugo Chávez, nació con una intención defendible —proteger al inquilino frente a la especulación— pero terminó operando como una forma de expropiación indirecta: cánones fijados unilateralmente por la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI), desalojos bloqueados de facto por decretos de inamovilidad, y una moneda de pago que la inflación convirtió en ficción. El resultado, año tras año, fue el retiro silencioso de los propietarios del mercado formal. Hoy la propia Asamblea Nacional calcula en 200.000 las viviendas desocupadas que la nueva ley busca «liberar» —una cifra que, incluso siendo oficial, resulta modesta frente a las más de dos millones de viviendas que la ONG Provea[2] estimaba necesarias en el país ya en 2025, antes de la catástrofe sísmica.
Sobre ese punto de partida no hay realmente debate, ni siquiera entre voces distantes del oficialismo. El desacuerdo empieza cuando nos hacemos la pregunta siguiente: ¿basta con que el Estado se retire de la fijación de precios para que el mercado se equilibre por sí solo?
El supuesto que sostiene toda la arquitectura
La apuesta de la Ley es clara y, en varios puntos, técnicamente sólida. Indexar el canon al Índice de Precios al Consumidor del Banco Central y admitir la estipulación en moneda extranjera —con la garantía de pago equivalente en bolívares para el inquilino— devuelve algo de racionalidad económica a una relación que durante años se sostuvo sobre una moneda incapaz de preservar valor. Sustituir la vía administrativa exclusiva ante la SUNAVI por mediación, arbitraje comercial y tribunales municipales ataca, con razón, la lentitud que paralizaba cualquier ejecución. Y fijar el umbral del 30% del canon para distinguir reparaciones mayores de menores resuelve una ambigüedad que antes recaía siempre sobre el propietario, sin importar la magnitud del daño.
Pero toda esta arquitectura descansa sobre un supuesto que el texto nunca examina: que propietario e inquilino negocian en igualdad de condiciones. Eso no ocurre en un mercado donde la demanda excede holgadamente la oferta disponible, y mucho menos cuando esa oferta acaba de contraerse por el colapso físico de miles de estructuras. En ese escenario, declarar la libertad contractual no crea libertad real de negociar: la formaliza a favor de quien ya tenía la posición de fuerza. Exigir hasta tres meses de depósito en garantía —potencialmente en divisas y en efectivo— funciona, en la práctica, como una barrera de entrada que excluye a buena parte de los jóvenes y las familias de bajos ingresos que el propio proyecto dice querer emancipar. El único contrapeso que el texto ofrece al inquilino en esta relación asimétrica —el derecho de preferencia de compra para quien lleve más de dos años de solvencia en el inmueble— llega, en el mejor de los casos, tarde: protege a quien ya logró sostenerse en el sistema, no a quien intenta entrar en él.
Cuando la eficiencia se confunde con justicia
El mismo patrón se repite en el desalojo, al notar que el proyecto de ley busca sustituir años de parálisis judicial dirigida, por un desalojo de pleno derecho tras dos meses de impago. Esto, sin duda, a primera vista es más eficiente para quien arrienda, pero la eficiencia procesal no equivale a la ejecución y mucho menos a la justicia social cuando el telón de fondo es una recesión post-sísmica, y cuando la vía elegida como cauce principal —el arbitraje comercial— tiene un costo que la mayoría de los arrendatarios venezolanos sencillamente no puede pagar. Ofrecer una resolución de conflictos rápida pero inaccesible para quien menos recursos tiene saca el problema del alcance de quien más lo necesita, justo lo contrario de lo que promete el discurso oficial que acompaña la ley.
La dualidad que nadie quiere nombrar
Hay, además, una decisión de diseño que ha recibido menos atención de la que merece. Al aplicarse exclusivamente a los contratos celebrados después de su publicación —dejando intactas las relaciones previas bajo el régimen de 2011—, la ley institucionaliza dos sistemas de derechos paralelos dentro del mismo país. Quien firmó su contrato en 2019 seguirá atrapado en un esquema que ya nadie defiende, mientras quien firme en 2027 gozará de reglas distintas. Esa dualidad equivale a una postergación política, no explicada abiertamente, de la solución para una parte significativa de los arrendatarios actuales, precisamente los que llevan más años esperando una salida.
A esto se suma un punto ciego adicional: la ley delega en el sector asegurador el diseño de pólizas accesibles para proteger los inmuebles arrendados, una encomienda que choca con la realidad de un mercado de seguros venezolano con escasa liquidez y una penetración mínima fuera de los segmentos de mayores ingresos. Sin respaldo o incentivo estatal explícito, ese mandato corre el riesgo de quedar como letra muerta antes incluso de entrar en vigencia.
Lo que está en juego en la consulta pública
Nada de lo anterior invalida el rumbo general del proyecto. La indexación, la desjudicialización parcial y el criterio técnico de reparto de reparaciones son avances reales frente a un régimen que colapsó bajo su propio peso. Pero la libertad contractual, por sí sola, rara vez produce justicia distributiva, y menos en un país con déficit habitacional crónico agravado por una catástrofe natural reciente. La vivienda, antes que una mercancía, es condición de posibilidad para ejercer otros derechos. Si la fase de consulta pública que ahora se abre no incorpora subsidios para los depósitos de garantía, mecanismos efectivos de control de abusos contractuales y una protección procesal mínima frente al desalojo, esta ley corre el riesgo de resolver el problema de la oferta desocupada trasladando su costo a quienes menos margen tienen para asumirlo. Ese es, en última instancia, el equilibrio que todavía falta por construir.
[1] Asamblea Nacional. (2026, 31 de julio). AN sanciona Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles para Vivienda. https://www.asambleanacional.gob.ve/noticias/an-sanciona-ley-del-regimen-especial-de-arrendamiento-de-inmuebles-para-vivienda
[2] Informe PROVEA “Derecho a la vivienda. Situación de los Derechos Humanos en Venezuela”. Enero/diciembre 2024. Disponible en: https://provea.org/wp-content/uploads/2021/05/12ViviendaAdecuada-1.pdf